Modernisierung von Wohnräumen – Rechte und Pflichten

Wenn besser gedämmte Fenster oder eine neue Heizung eingebaut werden, profitieren schließlich beide Parteien, Mieter und Vermieter. Der Umbau geht jedoch mit nicht zu vermeidenden Beeinträchtigungen für den Mieter einher. Auf Grund des höheren Wohnwerts kann der Vermieter nach Abschluss der Maßnahmen zudem eine höhere Miete verlangen. Viele Mieter bewegt daher die Frage, ob sie einer Wohnraummodernisierung widersprechen können.

Eine Wohnraummodernisierung ist vom Mieter zu dulden

Die Modernisierung ist vom Vermieter mindestens drei Monate vorher bekannt zu geben. Der Mieter kann von sich aus keine Wohnraummodernisierung verlangen, auch wenn er aufgrund schlecht gedämmter Fenster oder einer Heizung mit schlechtem Brennwert höhere Energiekosten zu tragen hat. Andererseits kann der Mieter einer Modernisierungsmaßnahme auch nicht widersprechen, sofern kein Härtefall vorliegt. Da die Wohnraummodernisierung vom Gesetzgeber gewünscht oder über Gesetze wie die Energieeinsparverordnung sogar gefordert wird, muss der Mieter den Härtefall hinreichend begründen. Zu Grunde gelegt wird dabei auch, wie lange eine Umbaumaßnahme andauert und wie hoch die zu erwartenden Beeinträchtigungen sind. 

Harte Kriterien für einen Härtefall

Das fortgeschrittene Alter eines Mieters allein wird bei einer zügig vom Vermieter durchgeführten Modernisierung nicht als Härtefall anerkannt. Erst wenn eine Wohnraummodernisierung die Gesundheit des Mieters erheblich beeinträchtigen würde oder eine körperliche Behinderung vorliegt, kann für den Mieter ein Anspruch auf Unterlassung entstehen. Auch die Anwesenheit einer Schwangeren oder kleiner Kinder berechtigt dazu, hohe Ansprüche an eine mit möglichst wenig Belastungen einhergehende Modernisierung zu stellen und kann unter Umständen eine Unterlassung rechtfertigen. 

Der Gesetzgeber lässt eine moderate Mieterhöhung zu

Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter die Miete um einen Betrag erhöhen, der 11 % der Umbaukosten entspricht. Die Berechnung der Mieterhöhung muss dem Mieter transparent aufgeschlüsselt werden und ist drei Monate vor Inkrafttreten mitzuteilen. Auch der Mieterhöhung kann der Mieter nur widersprechen, wenn er einen Härtefall geltend macht. Wird die Wohnung dem gängigen, auf das Baujahr bezogenen Standard angepasst, muss der Mieter allerdings auch bei Geltendmachung eines Härtefalls die Mieterhöhung akzeptieren.

Eine Wohnraummodernisierung bringt Vorteile für Mieter und Vermieter

Generell ist die Wohnraummodernisierung vom Mieter zu dulden. Liegt nach Ansicht des Mieters ein Härtefall vor, muss er dies dem Vermieter bis zum Ende des Monats, in dem die Ankündigung erfolgte, schriftlich mitteilen. Fast jede Wohnraummodernisierung verfolgt das Ziel, eine Wohnung oder ein Haus durch verschiedene Baumaßnahmen energetisch zu optimieren. Andere Maßnahmen wie der Einbau von Rauchmeldern und Fehlerstromschutzschaltern tragen dazu bei, die Sicherheit für die Bewohner zu verbessern. Aus diesen Gründen gelten für die Härtefallregelung strenge Maßstäbe.