Zwischen Eigennutzung oder Vermietung in Spanien abzuwägen, bedeutet Lebensqualität, Aufwand, Auflagen und Renditechancen realistisch zu vergleichen. Die Costa del Sol bietet für beide Strategien hervorragende Voraussetzungen – entscheidend sind Lage, Objektart und Ihr zeitlicher Horizont.
1. Lebensmodell & Nutzungsmuster
- Eigennutzung: Maximale Flexibilität, persönlicher Komfort, emotionale Rendite. Ideal bei mehreren Aufenthalten pro Jahr (auch Nebensaison) und Wunsch nach individuellem Ausbau.
- Vermietung: Zielgerichtete Auslastung in Saisonzeiten, potenzieller Cashflow zur Deckung laufender Kosten. Benötigt konsequentes Management (Gästekommunikation, Reinigung, Schlüsselservice) oder einen professionellen Partner.
2. Rechtliche Rahmenbedingungen für Kurzzeitvermietung
In Andalusien müssen Ferienwohnungen mit Kurzzeitvermietung (unter 2 Monaten) als Vivienda con Fines Turísticos registriert werden. Voraussetzungen sind u. a. gültige Nutzungsbescheinigung, Ausstattungsvorgaben und die Einhaltung lokaler Regeln. Seit 2025 wird die Registrierung europaweit durch ein neues Kurzzeitvermietungsregister zusätzlich harmonisiert. Prüfen Sie Gemeindeauflagen (Zonierungen, Kapazitäten, Ruhezeiten) vor der Kaufentscheidung.
3. Steuerliche Unterschiede im Überblick
- Eigennutzung (Nichtvermietung): Nichtansässige zahlen in Spanien eine imputierte Einkommenssteuer (IRNR) auf den Nutzungswert; Grundlage ist der Katasterwert.
- Vermietung: Auf Mieteinnahmen zahlen Nichtansässige Einkommensteuer (EU/EEA i. d. R. 19 % auf den Nettobetrag; Nicht-EU 24 % auf den Bruttobetrag ohne Abzüge). Abführung erfolgt quartalsweise.
- Laufende Abgaben: IBI (Grundsteuer), ggf. Müll-/Abfallgebühren (Basura) und Gemeinschaftskosten (Comunidad) fallen in beiden Fällen an.
Details und Rechenbeispiele finden Sie im Artikel Steuern, Nebenkosten & Pflichten.
4. Rendite vs. Aufwand
- Lage ist der größte Renditetreiber: Strandnähe, gute Erreichbarkeit (Málaga AGP), Infrastruktur (Supermarkt, ÖPNV) und Saisonalität (Ostern, Sommer, Golf-/Wintermonate).
- Objektstandard: Zustand, Energieeffizienz, Terrassen/Pool und Parkplatz beeinflussen Auslastung, Preise und Gästebewertungen.
- Management: Eigene Organisation spart Marge, kostet Zeit. Professionelle Betreuung erhöht Planbarkeit und Qualität.
5. Finanzierung & Flexibilität
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist konservativer (60–70 % LTV). Wer die Option Vermietung offenhalten will, achtet auf Bankauflagen (z. B. Versicherung, Kontoführung) und rechnet Puffer für Leerstand ein. Alternativen über deutsche Banken sind möglich, wenn in Deutschland Sicherheiten bestehen. Mehr dazu im Beitrag Ferienimmobilie finanzieren.
6. Entscheidungsmatrix: Was passt zu Ihnen?
| Kriterium | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Flexibilität | Sehr hoch | Kalender durch Buchungen gebunden |
| Verwaltungsaufwand | Niedrig bis mittel | Mittel bis hoch (Check-in, Reinigung, Support) |
| Kostenabdeckung | Durch Eigenkapital/Finanzierung | Durch Mieteinnahmen möglich |
| Regulatorik | Gering | Lizenz/Registrierung, Auflagen |
| Planbarkeit | Hoch | Markt- & Saisonschwankungen |
Fazit
Beide Wege sind an der Costa del Sol attraktiv. Wer klare Zielbilder hat, behält die Kontrolle – und kann ein Hybridmodell wählen: Eigennutzung in Kernzeiten, Vermietung in Spitzenwochen. Entscheidend ist, Eigennutzung oder Vermietung in Spanien nicht nur steuerlich, sondern auch organisatorisch sauber zu planen.
Weiterführend: Gefragte Regionen – Steuern & Pflichten – Betreuung.
Kompetenz von Karl-Heinz Pohl Immobilien: Wir beraten Sie ehrlich, ob Eigennutzung, Vermietung oder ein Mix für Sie passt – inklusive Netzwerk für Lizenzen, Verwaltung, Steuer und Vermietungsmanagement an der Costa del Sol.