Vorab-Information:
Dieser Text bietet einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Aspekte beim Immobilienerwerb in Spanien. Er dient als erste Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Anwalt oder Steuerberater.
Karl-Heinz Pohl Immobilien und unsere Partneranwälte unterstützen Sie gerne bei allen Formalitäten rund um den Kauf einer Immobilie in Spanien. Auch nach Abschluss des Kaufvertrags stehen wir Ihnen weiterhin zur Verfügung.
Ausländische Immobilien-Investitionen in Spanien:
Ausländer können in Spanien sowohl für den privaten als auch für den geschäftlichen Gebrauch Immobilien erwerben.
Urbanisationen:
Urbanisationen sind Villen- oder Wohnviertel außerhalb von Ortszentren. In Marbella zum Beispiel erstrecken sie sich beidseitig der Stadt über jeweils ca. 12 km.
Die Genehmigung für Urbanisationen erteilt die Gemeinde. Sie legt Auflagen für die Bebauung und Infrastruktur fest, die vom Erschließer der Urbanisation zu tragen sind. Dazu gehören Straßen, Beleuchtung, Gehsteige, Kanalisation, Wasser- und Stromleitungen usw. Darüber hinaus gibt es Vorschriften über Mindestparzellengröße, Bebauungsdichte, Grenzabstände usw.
Baugenehmigung:
Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung durch das zuständige Bauamt ist ein Bauantrag sowie die Bauplanung eines von der Architektenkammer zugelassenen Architekten. Die Baupläne müssen zunächst bei der Architektenkammer genehmigt werden. Diese prüft die Voraussetzungen und Art der Bebauung. Anschließend werden Bauantrag und Baupläne gemeinsam bei dem zuständigen Bauamt eingereicht.
Baufertigstellung:
Nach Fertigstellung des Baus erfolgt eine behördliche Abnahme durch das Bauamt, die mit der Erstbewohnbarkeitsbescheinigung erteilt wird. Grundlage dafür ist die Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten.
Abschließend wird die notariell beurkundete Neubauerklärung ins zuständige Eigentumsregister eingetragen.
Bau(gewährleistungs)garantie:
Die Garantiezeit für Häuser und Wohnungen beträgt je nach betroffenem Bauteil 1, 3 oder 10 Jahre:
- 1 Jahr für „ästhetische Mängel“ wie Gipsarbeiten, Verputz und Farbanstrich
- 3 Jahre für Mängel an Installationen
- 10 Jahre für Mängel an tragenden Bauteilen wie Fundament, tragenden Balken und Wänden
Die Garantie beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Die Verjährungsfrist für Sachmängelansprüche beträgt 2 Jahre ab Kenntnis oder nachweisbarer Mitteilung des Baumangels. Bauträger, Bauunternehmer und Architekten sind gesetzlich verpflichtet, das Gewährleistungsrisiko durch Abschluss einer Versicherung gegen Sachschäden abzudecken.
Nach spanischem Recht müssen Zwischenzahlungen nach Bautenstand bei Kaufverträgen mit Bauverpflichtung durch eine Bankbürgschaft oder einen Versicherungsschein abgesichert werden.
Erwerbsnebenkosten:
Beim Kauf einer Immobilie in Andalusien fallen folgende Nebenkosten an:
- Mehrwertsteuer (IVA) 10% oder
- Grunderwerbssteuer (ITP) 7%
Bei neuen Objekten schließt die Mehrwertsteuer die Grunderwerbssteuer (für gebrauchte Objekte) aus. Bei neuen Objekten fällt zusätzlich die Stempelsteuer in Höhe von 1,5 % an.
Für Geschäftslokale und Grundstücke fällt je nach Situation die Grunderwerbssteuer (ITP) oder die Mehrwertsteuer (IVA) von 21 % an.
- Notar- und Grundbuchkosten: Die Gebühren für Notare und das Grundbuch sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Wert und Umfang der Urkunde. Bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR betragen die Notar- und Grundbuchkosten ca. 1.000 EUR.
- Anwaltskosten: Die Anwaltskosten betragen ca. 1 % des Kaufpreises, abhängig vom Kaufpreis und dem Umfang der Tätigkeit.
Das Grundbuch:
Das in Mitteleuropa übliche Grundbuchsystem existiert in Spanien nicht. Das spanische Äquivalent ist das „Registro de la propiedad“, also einfach das „Eigentumsregister“. Die Eintragung einer Immobilie ist nicht obligatorisch. An der Costa del Sol und insbesondere in Marbella ist die Grundbuchsituation jedoch aufgrund der vielen Investitionen den mitteleuropäischen Verhältnissen angepasst worden. Daher ist es im Immobilienalltag üblich, dass nur im Grundbuch eingetragene Objekte bearbeitet werden.
Die Eintragung ins Eigentumsregister erfolgt über die notarielle Beurkundung des Kaufs.
