Wer die Steuern beim Immobilienkauf in Spanien kennt, vermeidet Überraschungen. Die wichtigsten Positionen unterscheiden sich danach, ob Sie eine Bestandsimmobilie (Resale) oder einen Neubau vom Bauträger erwerben.
1. Erwerbskosten beim Kauf
1.1 Bestandsimmobilie (Resale)
- ITP – Grunderwerbsteuer: In Andalusien pauschal 7 % des Kaufpreises.
- Notar- & Grundbuchkosten: zusätzlich einkalkulieren (wert- und umfangsabhängig).
- Anwalts-/Gestoriakosten: für Due Diligence, Steuerabwicklung und Eintragung.
1.2 Neubau vom Bauträger
- IVA (USt): regelmäßig 10 % des Kaufpreises.
- AJD (Stempelsteuer): in Andalusien i. d. R. ca. 1,2 %.
- Hinzu kommen Notar/Grundbuch sowie ggf. Garagen-/Abstellraumanteile.
Tipp: Vergleichen Sie Gesamtkosten Resale vs. Neubau. Je nach Preisniveau kann Resale (ITP) oder Neubau (IVA+AJD) günstiger sein.
2. Laufende jährliche Kosten
- IBI (Grundsteuer): Kommunale Steuer auf Basis des Katasterwerts; Hebesatz je Gemeinde (typisch ca. 0,4–1,3 %).
- Basura (Müll-/Abfallgebühr): kommunale Gebühr; teils neue bzw. angepasste Modelle ab 2025.
- Comunidad (Gemeinschaftskosten): für Instandhaltung gemeinsamer Anlagen (Aufzug, Garten, Pool, Sicherheit).
- Versicherungen: Wohngebäude-/Hausratversicherung (empfohlen), Haftpflicht.
3. Ertragsteuern für Nichtansässige
- Eigennutzung: IRNR auf den fiktiven Nutzungswert (Prozentsatz des Katasterwerts).
- Vermietung: IRNR auf Mieten; EU/EEA-Ansässige i. d. R. 19 % auf den Nettobetrag (abzugsfähige Kosten), Nicht-EU 24 % auf den Bruttobetrag.
4. Beim Verkauf
- Kapitalertragsteuer (CGT): Nichtansässige zahlen grundsätzlich 19 % auf den Gewinn (ggf. indexiert).
- 3 % Quellensteuer (Retención): Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises für das Finanzamt ein; Anrechnung auf die endgültige Steuerschuld.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): Kommunale Bodenwertzuwachssteuer, berechnet nach gesetzlich vorgegebenen Modellen; in der Regel vom Verkäufer zu tragen.
5. Pflichten & Fristen
- Steuerzahlung (ITP/IVA/AJD) fristgerecht nach Beurkundung; sonst Zuschläge.
- Grundbucheintrag – erst dann ist das Rechtsschutzniveau vollständig.
- Vermietung: Registrierung als Ferienvermietung (falls Kurzvermietung), Führung von Gästebüchern, Meldungen an die Guardia Civil/Policía gemäß lokalen Vorgaben.
Vertiefung zu Prozess und Finanzierung: Ablauf des Immobilienkaufs und Finanzierung.
Fazit
Mit transparenter Planung der Steuern beim Immobilienkauf in Spanien sowie der laufenden Abgaben gelingt eine realistische Gesamtkalkulation. Prüfen Sie regionale Besonderheiten in Andalusien und kommunale Regeln Ihrer Wunschgemeinde.
Kompetenz von Karl-Heinz Pohl Immobilien: Wir rechnen mit Ihnen durch – von ITP/IVA bis IBI – und koordinieren Anwälte, Gestoría und Verwaltung, damit Ihr Eigentum an der Costa del Sol rechtssicher und effizient betreut ist.