Der Immobilienkauf in Spanien: Der Ablauf unterscheidet sich in mehreren Punkten vom Vorgehen in Deutschland. Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch den Prozess an der Costa del Sol – von der ersten Reservierung bis zur notariellen Beurkundung (Escritura Pública) und Eintragung im Grundbuch.
1. Vorbereitung: Budget, Dokumente, Team
- Budget & Finanzierung prüfen: Nicht nur Kaufpreis einplanen, sondern auch Nebenkosten (Steuern, Notar, Register, Anwalt). Bei Finanzierung in Spanien ist meist eine Tasación (Bank-Wertermittlung) erforderlich.
- NIE-Nummer (spanische Steuernummer) beantragen – Voraussetzung für Kaufvertrag, Steuerzahlung und Grundbucheintrag.
- Spanisches Bankkonto eröffnen (empfohlen für Zahlungsabwicklung, Lastschriften für IBI/Versorger).
- Berater-Team: In Spanien übernehmen Anwälte oft die Due Diligence (Lasten, Lizenzen, Catastro/Registro). Der Notar bestätigt primär Form & Identität, nicht die materielle Rechtslage.
2. Reservierung & Contrato de Arras
Nach der Objektwahl wird häufig eine Reservierungsvereinbarung mit kleiner Anzahlung geschlossen. Darauf folgt der Contrato de Arras (meist 10 % Anzahlung). Achtung: Die in Spanien übliche penitencial-Arras ermöglicht den Vertragsrücktritt gegen Verlust/Erstattung des Arras-Betrags. Prüfen Sie Fristen, Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt) und Übergabezustand.
3. Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
- Nota Simple (Grundbuchauszug): Eigentümer, Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten.
- Catastro vs. Registro: Flächen-/Grenzabweichungen klären.
- Lizenzen: Baugenehmigungen, Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación) bzw. Nutzbarkeitsbescheinigung.
- Gemeinschaft: Offene Rückstände, Satzung und geplante Sonderumlagen prüfen.
4. Finanzierung & Bewertung
Bei spanischer Finanzierung (siehe Finanzierung) prüft die Bank Einkommen/Bonität und veranlasst eine Tasación. Nicht-Residenten erhalten typischerweise 60–70 % Beleihung (loan-to-value); Konditionen variieren nach Bank und Profil.
5. Notartermin: Escritura Pública & Zahlung
Die Kaufvertragsurkunde wird vor dem Notar beurkundet. Üblicherweise erfolgen Restkaufpreiszahlung, Übergabe der Schlüssel und Übergabe aktueller Bescheinigungen (z. B. schuldenfreie Gemeinschaft). Bei Abwesenheit kann eine Poder (Vollmacht) genutzt werden.
6. Nach dem Notar: Steuern & Grundbuch
Die Steuerzahlung und der Grundbucheintrag erfolgen innerhalb gesetzlicher Fristen. In Andalusien (Costa del Sol) gilt aktuell:
- Resale/Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer ITP pauschal 7 %.
- Neubau vom Bauträger: 10 % IVA (Umsatzsteuer) plus Stempelsteuer AJD (in Andalusien i. d. R. ca. 1,2 %).
- Notar- & Registerkosten: zusätzlich einplanen; Höhe nach Wert & Umfang.
- Plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer auf den Boden) fällt beim Verkauf an; im Kaufvertrag oft separat geregelt.
7. Unterschiede zu Deutschland auf einen Blick
- Rolle des Notars: In Spanien weniger materielle Prüfung – die Due Diligence leistet meist der Anwalt.
- Arras-System: Vertragsrücktritt gegen pauschalierten Schadensersatz üblicher als in Deutschland.
- Steuernebenkosten: Kombination aus ITP/IVA und AJD weicht vom deutschen Modell ab.
- Touristische Vermietung: In Andalusien ist für Kurzzeitvermietung eine Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos erforderlich.
8. Praktischer Fahrplan
- Besichtigung intensiv vorbereiten (→ Artikel zur Besichtigung).
- Objekt auswählen, Reservierung verhandeln.
- Due Diligence starten (Anwalt/Architekt), Arras unterzeichnen.
- Finanzierung fixieren, Tasación beauftragen.
- Notartermin, Zahlung, Übergabe.
- Steuern zahlen, Grundbuch eintragen, Versorger ummelden.
Weiterführend: Steuern & Nebenkosten – Finanzieren – Betreuung aus der Ferne.
Fazit
Immobilienkauf in Spanien: Wer den Ablauf strukturiert angeht, reduziert Risiken und spart Zeit. Mit einem erfahrenen Makler, Anwalt und klaren Fristen gelingt der Erwerb an der Costa del Sol transparent und rechtssicher.
Kompetenz von Karl-Heinz Pohl Immobilien: Wir begleiten Sie mit erprobtem Prozess, lokalen Anwälten und Finanzierungs- sowie Verwaltungspartnern bis zur sicheren Übergabe – und darüber hinaus. Sprechen Sie uns an für Ihre individuelle Beratung.