Wird eine Wohnimmobilie vererbt, klopft der Fiskus an die Tür. Wie hoch die Erbschaftssteuer ausfällt und wie hoch die Freibeträge sind, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Eine Alternative, die sich auf die Höhe der Erbschaftssteuer auswirkt, ist die gemischte Schenkung.
Das Wichtigste zur Erbschaftssteuer bei Immobilien
Grundsätzlich unterliegen alle Immobilienerbschaften in Deutschland der Steuerpflicht. Als Erbe müssen Sie das Finanzamt binnen eines Zeitraums von drei Monaten über die geerbte Immobilie in Kenntnis setzen, da Ihnen die Finanzbehörde das Verschweigen als Steuerhinterziehung auslegen könnte. Die Höhe der Steuerlast hängt von zwei Faktoren ab: ihrer persönlichen Steuerklasse und Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Hieraus ergeben sich die folgenden Freibeträge:
- Eingetragene Lebenspartner und Ehegatten = 500.000 Euro
- Kinder, Stiefkinder = 400.000 Euro
- Enkel = 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern = 100.000 Euro
- Sonstige Erben = 20.000 Euro
Der Wert der Immobilie wird dementsprechend um den Freibetrag reduziert. Der daraus resultierende Betrag wird mit dem gestaffelten Erbschaftssteuersatz berechnet. Dieser liegt im günstigsten Fall bei 7 Prozent, im schlechtesten bei 50 Prozent. Die Staffelung ergibt sich aus dem Immobilienwert angefangen von 7 Prozent für Objekte bis 75.000 Euro (Steuerklasse I) bis hin zu 50 Prozent für Objekte mit einem Wert von über 26 Mio. Euro (Steuerklasse III).
- Steuerklasse I = Ehegatten, (Stief-)Kinder, (Ur-)Enkel, (Groß-)Eltern
- Steuerklasse II = Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehegatten, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Stiefeltern
- Steuerklasse III = sonstige Erben
Besonderheiten der gemischten Schenkung
Etwas komplexer als der klassische Erbfall ist die sogenannte gemischte Schenkung. Diese liegt dann vor, wenn Ihnen jemand seine Immobilie zu Lebzeiten überträgt und dafür von Ihnen eine Gegenleistung erhält. Das könnte etwa eine Leibrente, lebenslanges Wohnrecht oder die Summe der Mieteinkünfte sein. Bei der gemischten Schenkung handelt es sich also um eine Übertragung mit Pflichten und Gegenleistungen.
Verstirbt die Person (Erblasser) und ist der Gegenwert der Schenkung noch nicht durch Gegenleistungen abgegolten, kommt abermals der Fiskus ins Spiel. Das ist üblicherweise dann der Fall, wenn die tatsächlich erbrachte Gegenleistung um 20-25 Prozent niedriger liegt als die „üblich angemessene Gegenleistung“.
Nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5. Juli 2019 wird der Wert der sogenannten „Bereicherung“ wie folgt ermittelt: Im Gegensatz zu früher erfolgt ein Abzug des Wertes der erbrachten Leistungen vom Steuerwert der geerbten Immobilie. Dieses Verfahren kommt auch dann zum Einsatz, wenn sich der steuerliche Wert der Immobilie unterhalb des aktuellen Marktwerts bewegt.
Pohl Immobilien – Ihr Experte für alle Fragen rund um Immobilien
Gerade das Thema Erbschaft beschäftigt viele aktuelle und potenzielle Immobilieneigentümer. Kein Wunder, denn die Praxis zeigt, wie spitzfindig die steuerlichen Regelungen sind. Schließlich können unter Umständen hohe Steuerzahlungen fällig werden. Als langjähriger Experte rund um das Thema Immobilien steht Ihnen Immobilien Pohl jederzeit gerne als Ansprechpartner für Fragen zur Seite.
